Время – деньги. Гостиничные операторы и девелоперы понимают этот принцип как никто другой, особенно в случае задержки ввода в эксплуатацию нового объекта. Отсрочка открытия отеля, затянувшаяся на несколько месяцев, приводит к увеличению расходов по кредитам и задерживает поступление доходов от гостей.
Один из методов предотвращения такого развития событий – модернизация конструкции отеля с использованием модульных технологий строительства. Успех технологии не вызывает никакого удивления: использование строительных «полуфабрикатов» заметно ускоряет процесс возведения новых зданий. Так, в 2010 году в Китае был построен Ark Hotel всего за 6 суток! При этом 48 часов ушло на возведение каркаса, а остальные 96 часов были потрачены на внутреннюю и внешнюю отделку 15-этажного отеля.
Скорость сдачи в эксплуатацию зданий, построенных по модульной технологии, обусловлена тем, что используемые в строительстве модули поступают на объект уже в собранном виде. И здесь ванные комнаты часто играют решающую роль, так как обустройство традиционных санузлов зачастую является главной причиной задержки открытия отелей. Именно поэтому проектные менеджеры и архитекторы гостиничных объектов все чаще обращаются к сборным модульным санузлам вместо того, чтобы обустраивать ванные комнаты на месте.
История возникновения модульных ванных комнат
Технология обустройства санузлов с применением готовых модулей получила свое широкое распространение относительно недавно. Однако сама идея не является новой. Первый проект модульной ванной комнаты презентовал миру американский инженер и архитектор Ричард Бакминстер Фуллер, получив патент на свое изобретение в 1940 году.
Его целью было создание компактной и легкой сборной ванной комнаты, которая была бы полностью готова к установке в конкретный объект и имела бы простую для монтажа конструкцию. Изобретателю это удалось: детали готового модуля уже тогда можно было легко поднять по лестнице, пронести через двери и собрать на месте, обеспечив работоспособную целостную конструкцию со всем необходимым функционалом.
С тех пор прошло уже почти 80 лет. За эти годы ведущие инженеры, архитекторы, строительные компании и сами владельцы недвижимости успели не только оценить все плюсы изобретения, но и расширить его применение, активно используя модульное строительство в гостиничном бизнесе.
Причины актуальности модульных санузлов
Грег Штайнхауэр, девелопер и президент American Life, считает, что «ванная комната – самая сложная часть гостиничного номера». Для ее подготовки требуется привлечение целого ряда разнопрофильных специалистов, которым приходится работать в ограниченном пространстве. Кроме того, традиционная ванная комната требует последовательного выполнения ряда мокрых работ и установку множества комплектующих.
Традиционная ванная комната в гостиничном номере
Весь процесс состоит из 10 или более строительных этапов: монтаж электропроводки, сантехники, отделочные работы, начиная от гипсокартона и заканчивая установкой зеркал. Все это может занять несколько недель. К тому же каждый последующий этап может нанести ущерб ранее выполненным процессам. В результате возникает существенный риск нарушить сроки завершения строительных работ.
Как и в других аспектах гостиничного строительства, еще одним проблемным фактором обустройства ванных комнат является нехватка квалифицированных строителей, при этом ситуация на рынке труда постоянно ухудшается. Использование модульных конструкций во многом решает данную проблему, так как не требует привлечения дополнительных специалистов.
Marriott – последователь модульного тренда
Компания Marriott International является большим сторонником модульных технологий и использует их в большинстве своих гостиничных брендов. В мае 2017 года компания запустила Marriott Modular Initiative, в рамках которой заявлено использование модульных номеров или санмодулей в более чем 10% вводимых в эксплуатацию отелей в Северной Америке (50 гостиничных объектов в течение одного года).
Модульная ванная комната в отеле Courtyard by Marriott
Карим Халифа вице-президент Marriott International по глобальному проектированию отелей:
Мы считаем, что модульный подход станет переломным для развития гостиничного бизнеса, особенно в случае, когда своевременному запуску отеля может помешать нехватка рабочей силы. Кроме того, что модульное строительство ускоряет открытие отелей и срок возврата инвестиций, популярность модульных конструкций в гостиничной индустрии может стать причиной снижения цен.
В отличие от традиционной конструкции ванной комнаты «на месте», сборные модули значительно упрощают реализацию проекта. Модульные системы изготавливаются в контролируемой заводской обстановке, следовательно, это уменьшает риск переделки работ, который может возникнуть в случае с обустройством ванной комнаты непосредственно на объекте. Так как модули приходят на объект готовыми, либо полностью укомплектованными, а процесс сборки, установки и подключения занимает считанные часы, это позволяет максимально оптимизировать графики смежных работ.
Ярким примером является новый 612-комнатный отель Omni Louisville, открытый в марте 2018 года. Несмотря на напряженный рынок профессиональных рабочих, который усугублялся строительством 10 новых отелей в центре города, команда Omni Louisville смогла открыть 30-этажный отель на месяц раньше, чем первоначально планировалось.
Применение модульной технологии в Omni Louisville
В дополнение к озвученным преимуществам модульных санузлов, стоит отметить улучшенные эксплуатационные характеристики и долгосрочную выгоду.
Модульная ванная комната в Embassy Suites by Hilton Downtown Pioneer Square
Еще один пример – Embassy Suites by Hilton Downtown Pioneer Square – 23-этажный отель в Лос-Анджелесе, в котором насчитывается 282 номера. Его девелопером выступила компания American Life из Сиэтла, использовавшая для сокращения графика строительства модульные ванные комнаты Oldcastle SurePods. Такое решение позволило опередить строительный план на 2 месяца.
Модульная ванная комната в отеле сети Mariott
В числе объектов сферы гостеприимства, в которых использовались модульные конструкции, можно отметить Holiday Inn Nashville, Теннесси (220 санмодулей), Hilton Embassy Suites в Сиэтле (282 санмодуля), Marriott Residence Inn в Нашуа, Нью-Гэмпшир (118 санмодулей) и много других.
Архитекторы и девелоперы данных проектов подчеркивают, что стремились использовать те методы, которые позволили бы подготовить объекты к вводу в эксплуатацию своевременно и с соблюдением стандартов высокого качества строительства. Секретом успеха стало использование готовых модульных ванных комнат.
Ракеш Говинджи, президент и главный операционный директор Pinnacle Hotels:
Благодаря использованию заводских модулей ванных комнат мы смогли ускорить график строительства… и в результате сократить список задач. Тщательная детализации санмодулей на этапе проектирования позволяет избежать многих ошибок, помогает повысить качество обслуживания гостей и улучшить эффективность хаускипинга, а также обеспечивает долгосрочную эксплуатацию.
Модульное строительство в России
В России первым отелем, построенным по модульной технологии в 2014 году, стал Holiday Inn Express Voronezh – Kirova, принадлежащий международной сети InterContinental Hotels Group.
Алексей Коробкин, который в момент запуска отеля являлся директором по стратегическому развитию компании IHG в России, СНГ, Прибалтике и Скандинавии, рассказал, что сами модули разрабатывались в Великобритании, производились на немецком заводе, а уже затем поставлялись в Россию для финальной сборки на строительной площадке.
В числе других преимуществ модульного подхода Алексей Коробкин назвал возможность разработки более рационального дизайна номеров с максимальной эффективностью использования полезной площади, отсутствие необходимости установки системы спринклерного пожаротушения и снижение операционных расходов. Последнее преимущество связано с тем, что обслуживание модульных систем обходится дешевле.
Если рассматривать перспективы модульного строительства в России, сейчас появляется все больше поставщиков внутри страны, которые предлагают достаточно разнообразный выбор решений для гостиничного бизнеса, начиная от санмодулей и заканчивая полным модульным строительством отелей. Как правило, это происходит при тесном взаимодействии с зарубежными производителями, что позволяет создавать качественный продукт в соответствии с санитарно-гигиеническими нормативами РФ и гарантией от производителей.
Виды и технологические отличия модульных ванных комнат
На сегодняшний день на мировом рынке модульных конструкций представлены два основных технологически разных вида санмодулей.
Первая технология представляет собой практически готовый к установке санузел. По факту это модуль, в основе которого лежит силовой каркас для возможности перемещения краном, установлена подсистема под облицовку стен, выполнена гидроизоляция основания пола, уложена плитка, расставлены приборы и аксессуары, подготовлены все коммуникации.
Готовый к установке модуль, металлокаркасная технология
Данное решение подходит для отелей самых различных категорий: от эконом-класса до люксового сегмента, так как позволяет выбирать любые варианты отделки – бюджетные и дорогие.
Основной минус данной технологии заключается в том, что модули обладают тяжелым (от 750 кг) и неделимым объемом. В связи со скачками курса валют и стоимостью их перевозки по РФ , это фактически сводит на «нет» всю экономию использования модулей произведенных в Европе. Конечно, возможность качественного и повсеместного производства модулей в России значительно увеличила бы перспективы применения «коробочной» технологии в гостиничном строительстве России.
Вторая технология – это модули, выполненные из композитных пластиков. Они легкие, быстро-сборные, могут быть доставлены на объект как в собранном, так и разобранном виде (на паллетах). Как правило, данная технология является достаточно износоустойчивой, что позволяет отелям получать гарантию от поставщиков до 25 лет.
Модульная ванная комната из стеклопластика, Ibis Hotels
Одним из основных преимуществ модулей по-элементной сборки является компактность их поставки. Так, в 40 — футовом контейнере помещается 25 шт, а в собранном – всего 4 шт.
Палетта с элементами модуля, Sanmodules
Минус данной технологии – ограничение по категории гостиничных объектов, решение больше ориентировано на отели 2* и 3*, а также хостелы. Прежде всего, это связано с консервативностью в отношении к бюджетным и дорогим материалам в отделке. Кроме этого, индустриальный подход производства модулей из композитных пластиков не предполагает индивидуального подхода в дизайне. Но не смотря на это, производители санмодулей предлагают достаточно богатую линейку типовых решений, с возможностью адаптации к различным условиям проекта, в частности: к расположению входа и коммуникациям для подключения.
Пример планировки модульной ванной комнаты и варианты ее адаптации к условиям проекта
Такие модули представляют собой комплект элементов готовых к сборке (стены, пол, потолок), а также укомплектованы набором необходимых санитарных приборов и аксессуаров (раковина, унитаз, душевая система, смесители, приборы освещения и вентиляции, зеркала и т.д). Кроме этого, в комплект входит набор водопроводных, канализационных труб и коннекторов.
Набор элементов модульной ванной комнаты, Sanmodul
Санмодуль транспортируется к месту строительства и с помощью крана поднимается на необходимый этаж. Работа производится на том этапе, когда фасад здания еще открыт и есть весь необходимый доступ к месту установки. В отдельных случаях можно распаковать палеты и организовать доставку в грузовом лифте или по лестнице.
В зависимости от конструкции модуля, он принимается и устанавливается, либо собирается из элементов в обозначенном месте строительной бригадой из двух-трех человек. Далее подключаются системы электричества, горячего и холодного снабжения и канализации. Наружный гипсокартон монтируется в качестве элемента отделки всего гостиничного номера. Сборка модуля занимает 4-6 часов.
Основные преимущества санмодулей и отличия от традиционных санузлов:
- Не требуется производство работ с мокрыми процессами.
- Обслуживание выполняется из кабины и не затрагивает смежные модули и помещения за счет устройства доступа к ревизионным люкам внутри модуля.
- Модуль не является конструктивной частью здания и может быть интегирован в любую постройку, выполненную из любого материала.
- Сантехническое оборудование совместимо с российскими аналогами.
- Высокая производительность труда и скорость установки.
Удаленное строительство санузлов минимизирует опасность нарушения правил техники безопасности и гигиены труда, а также имеет потенциал для снижения страховых случаев.
Инновационное решение: модульная ванная комната с мини-кухней, Sanmodules
Финансовые издержки: сопоставление стоимости «модульного» и «традиционного» санузлов
Учитывая комплексные затраты на устройство санузла с использованием мокрых процессов и мелкоштучных элементов, итоговая стоимость модульного санузла с установкой, является вполне сопоставимой и конкурентоспособной.
Наибольшую целесообразность модульный подход к обустройству ванной комнаты будет иметь в следующих случаях:
- Проект насчитывает более 30 ванных комнат. В этом случае экономия будет достигаться за счет объема работ. В рамках масштабного строительства финансовые преимущества при использовании санмодулей более заметны.
- Ванные комнаты имеют повторяющуюся планировку. Необязательно, чтобы все они были абсолютно идентичны, но лучше иметь не более двух типовых решений на проект.
- Соблюдение фиксированного графика строительства является приоритетной задачей.
- Привлечение квалифицированных строителей обходится дорого или в принципе невозможно.
- Экономия ресурсов и трудозатрат (поиск поставщиков, закупка, логистика, документооборот и прочее), которую дает работа с комплексным поставщиком.
- Повторное использование – модуль можно демонтировать в случае реновации и установить в другом помещении.
- Конкурентоспособная стоимость конечного продукта.
Немного статистики
В отчете Q1 Commercial Construction Index, подготовленном торговой палатой США и USG Corporation, собраны основные статистические сведения и прогнозы модульного строительства. Согласно Индексу, большинство подрядчиков ожидает, что существующий спрос на строительство за пределами площадки возрастет в ближайшие три года.
Процент ожидаемого роста выше, чем аналогичный спрос на модульные конструкции за последние 3 года. Это говорит о том, что модульный подход набирает обороты. Причина просматривается в возросшей эффективности сторонних строительных ресурсов и нехватке квалифицированной рабочей силы. Эти два фактора могут стать серьезной движущей силой для более широкого распространения модульного подхода в строительстве.
В качестве основных плюсов использования модульных систем в Q1 Commercial Construction Index обозначены сокращение сроков строительства, улучшение качества, снижение объема инвестиций и возможность ускорить момент получения прибыли. Отмечается снижение рисков и повышение безопасности, а также значительное уменьшение количества строительных отходов.
Заблаговременное проектирование
Примерно 9 из 10 подрядчиков соглашается с тем, что использование санмодулей значительно повышает эффективность строительства и производительность труда. Но более трети подрядчиков не используют модули по той причине, что собственник изначально не просил об этом или же архитектор не учел такую возможность в проекте.
Наиболее частая причина отказа от модульных систем – отсутствие соответствующего запроса от владельца отеля
Если вы заинтересованы в сокращении графика строительства, решении проблемы нехватки рабочей силы и получении дополнительного дохода от более раннего открытия отеля, не забудьте сообщить своему девелоперу или генеральному подрядчику о намерении использовать модульные системы санузлов. Если вы хотите извлечь максимальную выгоду от использования данной технологии, решение должно быть принято как можно раньше и не позднее этапа разработки проектной документации.