У аренды гостиничной недвижимости есть две стороны медали. Одна принадлежит собственнику объекта. Вторая — арендатору, который планирует получить прибыль за определенный срок, не затрачивая при этом сумму, равную покупке этого самого объекта.
Сдавать в аренду тоже можно по-разному. Если выбрать простой путь: сдать помещение объекта гостеприимства и получать гарантированный доход, не вовлекаясь в операционные процессы. Или можно сдать отель управляющей компании, которая тоже даст доход от аренды. Но она также будет работать над качеством гостей, проводить глубинный анализ аудитории, оптимизировать процессы, делать прогнозы. Собственнику будет предоставляться отчетность.
Если сравнивать разницу в этих двух видах сдачи отельной недвижимости в аренду, то она существенная. Примерно на 30% меньше чистой прибыли получают собственники, которые отдали предпочтение первому виду аренды. Разумеется, это при условии, что управляющая компания, в которую вы обратились, обладает достаточным уровнем компетентности.
Как определить действительно успешную управляющую компанию
- Сколько лет на рынке. Успешность в любом бизнесе приходит с опытом. Опыт — с годами. Поэтому следует обратить внимание на то, сколько компания существует на рынке: какой численности персонал, есть ли головной офис и физический адрес.
- Количество объектов в управлении и их качество.
- Репутация. Мониторинг отзывов предыдущих заказчиков и содержания портфеля компания сделать несложно. Однако, это входит в список обязательных условий для выбора профессиональной команды для вашего отеля.
- Структура портфолио: желательно, чтобы компания, располагала кейсами объектов гостеприимства разного типа, сезонности, размера номерного фонда и категорийностью.
- Юридическая составляющая: разрешительная документация, сертификаты и другие документы, необходимые для широкого спектра работы гостиничной компании.
Мотивы арендодателя
Роман Покровский, собственник отеля White House, Коблево:
Создавая бизнес своими руками, рано или поздно, мы хотим отблагодарить себя за усилия и уделить внимание другим целям. Не менее важным для нас. Именно в такое время, в 2019 году, мною и было принято решение сдать отель в аренду управляющей компании Business Regency Group (BRG). Операционными вопросами я не занимался. О негативных последствиях для репутации отеля расскажет видео программы «Ревизор».
Собственник принес искренние извинения гостям и заявил, что принял и усвоил этот урок. Разорвав отношения с оператором, Роман принял решение о продаже отеля с целью реинвестирования средств в другой гостиничный проект, который по капиталовложению в разы превышает стоимость White House.
Роман поделился опытом c компанией Ribas Hotels Group и дал рекомендации для отельеров, которые решили сдавать отель в аренду.
Рекомендации собственнику
Основные требования
Ключевое требование к арендатору — оплата всей суммы в начале сезона. Это гарантирует платежеспособность и умение генерировать прибыль. Уверенность в своих силах арендатора свидетельствует об опыте и способности прогнозировать доходность объекта.
Следующим требованием является опыт в отельно-ресторанном бизнесе. HoReCa — специфическая сфера, которая требует профессиональных знаний. Собственник отеля обращает внимание на портфель: с какими еще проектами работают или работали потенциальные арендаторы объекта, каких показателей достигли.
В 2013 году у меня был негативный опыт сдачи объекта в аренду риэлтору. Он не имел опыта в гостиничном бизнесе. Это плохо отразилось на загрузке отеля. Ущерб был очень сильный. Это еще раз доказывает, что гостиничный бизнес имеет многогранную структуру и требует внимательного подхода к выбору команды, ответственной за операционное управление отелем.
Если у собственника есть цель — получать пассивный доход по истечении года и не заниматься отелем — для этого есть услуги гостиничных управляющих компаний. В случае стандартной аренды Роман рекомендует получать деньги сразу.
Доверенное лицо собственника на объекте
Не стоит полностью возлагать всю ответственность на арендатора. Обязательным условием взаимодействия является наличие на объекте куратора от лица собственника на позиции начальника службы безопасности, например. Оплата его труда возлагается на арендатора. Аналогичная ситуация с позициями по технической поддержке объекта. Сантехника, электрика например.
Если компания соответствует первым двум требованиям: готова оплатить сразу и имеет опыт в гостиничном бизнесе — можно договариваться об аспектах.
Платежи
Арендатор всегда берет на себя операционные расходы:
- коммунальные платежи
- заработные платы
- текущие ремонты
- налоги и другие расходы
Некоторые виды расходов зависят от сроков аренды (год, три, пять, десять лет/cезонов) и подлежат подробному обсуждению обеими сторонами в ракурсе суммы аренды
- налог на землю;
- работы по запуску отеля: клининг, например;
- обновление гостиничного текстиля;
- подготовка территории;
- консервирование объекта.
Расходы собственника:
- налог на полученную прибыль от сдачи в аренду
Юридическая сторона вопроса
Стоит подписывать договор аренды, акт приема и передачи, инструкцию по уходу инфраструктурой и договор о материальной ответственности. Это поможет в дальнейшем избежать множества спорных вопросов.
Например, по словам собственника Романа Покровского в 2019 году, сдавая отель в аренду управляющей компании, в конце сезона вынуждены были разрешать спор об оплате некоторых элементов озеленения, которые были испорчены за время аренды. Поэтому лучше всего “договариваться на берегу” о возможном возникновении подобных ситуаций в процессе эксплуатации отеля.
Репутационные риски
Арендатор имеет статус временного управленца и он не всегда заботится о будущем объекта. Поэтому необходимо иметь заготовленный план антикризисных коммуникаций. Также рекомендуется добавлять к имени отеля имя управляющей компании, так как это возлагает репутационную (хотя бы) ответственность на оператора.
Рекомендации арендатору
Определите мотивы: а именно — почему объект решили сдать в аренду
Если в список причин входит: нежелание наследников бизнеса заниматься гостиничным делом или собственник поставил в приоритет другой свой проект — тогда можно смело приступать к работе.
Если же дело в том, что отель не является рентабельным или у собственников не получилось самостоятельно вывести объект на желаемый уровень прибыльности — в этом случае стоит задуматься о целесообразности ведения какой-либо деятельности. Или откровенно поговорить с владельцем о том, как он вел бизнес, чтобы не повторять ошибок. Но, если вы имеете опыт в гостиничном бизнесе — будет несложно разобраться.
Выясните репутацию: отеля и собственника
Рынок HoReCa очень чувствителен к опыту других потребителей и общественному мнению, высказываемому лидерами этих самых мнений. Именно поэтому, если за собственником закрепилась слава арендодателя, который регулярно повышает арендную ставку, видя, что продажи на объекте увеличиваются — он попадет в «черный список» тех, с кем не стоит иметь дело. Наводите справки.
Инженерная мощь объекта
Владелец объекта перед сдачей его в аренду обязан проверить исправность всех сетей и подготовить соответствующие документы. Это должно происходить по умолчанию и установленному графику.
На практике же, обычно собственник уверяет, что все коммуникации прошли проверку и полностью готовы к дальнейшей эксплуатации, а арендатор верит на слово. Хотя — должен запросить акты и другие документы по коммунальному обслуживанию, вывозу мусора, поставке электричества и пр.
Некоторые компании, которые являются первыми арендаторами ресторана или отеля, берут с собой на встречу даже организатора пространства или архитектора, чтобы понимать, насколько объект соответствует нормам и требованиям.
Летние курортные комплексы или мини-отели также требуют тщательного обсуждения этого вопроса. В жаркие месяцы огромное количество электроэнергии затрачивается на работу кондиционеров и охлаждающих систем. Поэтому любые сбои будут немедленно отражаться на имидже, загрузке, а значит — доходной части гостиницы.
Процент на обновление
В процессе переговоров об условиях аренды необходимо оговорить (и документально оформить) дополнительное соглашение о том, что часть выплат будет выделяться на обновление гостиницы: обивки мебели в номерах, посуды в ресторане, фасада отеля и многого другого. Есть различные схемы расчета выплат за аренду и обновление. Самые распространенные выглядят так:
- Первый год сотрудничества: 25-35% от выплаты аренды уходит на обновление изношенного оборудования, мебели и т.п. А 65-75% — забирает арендодатель.
- Второй год сотрудничества: на устранение дефектов и прочего выделяется примерно на 10% меньше средств; соответственно на 10% больше дохода остается собственнику объекта.
- Третий год сотрудничества: можно уменьшить или увеличить эти показатели в зависимости от состояния гостиницы. Однако, желательно оформить некий постоянный процент прибыли на обновление фонда.
У обеих сторон медали, которую мы упомянули в начале этого текста, есть одна очень важная обобщающая особенность. И арендатор и арендодатель заинтересованы в том, чтобы на их объекте гость получал только позитивный потребительский опыт. Так как гость — это конечное звено, которое и определяет успешность взаимоотношений между собственником гостиницы и арендатором. Универсального чек-листа, как достичь максимальной успешности в этом вопросе не существует. Но набор, правил и пунктов, которые мы привели в статье определенно поможет выстроить грамотную коммуникацию обеих сторон бизнеса.