Девелопмент гостиничной недвижимости является одним из самых сложных и капиталоемких в отношении коммерческой недвижимости с длительными сроками окупаемости. Известно, что для реализации успешного гостиничного проекта изначально необходимо учесть множество факторов, начиная от площади земельного участка и потенциального круга проживающих, и заканчивая ковровым покрытием и освещением, используемыми в номерах. Но мало просто построить хорошую гостиницу, нужно правильно организовать управление в ней.
Сложность реализации гостиничных проектов в Украине, отсутствие финансовой стабильности и адекватного правового регулирования длительное время были камнями преткновения на пути гостиничных девелоперов. Постепенно в период подъема недвижимости и накануне ЕВРО-2012 девелопмент гостиничной недвижимости начал развиваться. Особые надежды участники рынка возлагали на проведение в Украине чемпионата ЕВРО-2012, который должен был стать катализатором процесса развития гостиничной недвижимости.
Однако финансовый кризис, затронувший рынок недвижимости в целом, не мог не коснуться гостиничной недвижимости. Из-за практической невозможности привлечь заемные средства, большое количество гостиничных проектов было приостановлено даже в тех городах, где будут проходить матчи в рамках ЕВРО-2012.
Что же делать девелоперам в условиях финансового кризиса: «заморозить» гостиничные проекты на время кризиса, вообще отказаться от их реализации либо же наоборот продолжить их развитие? Какой бы вариант не был выбран, следует заблаговременно позаботиться о его грамотном юридическом оформлении, иначе существует риск, что разумные бизнес решения не только не улучшат ситуацию, но еще больше усугубят ее…
Варианты «выживания»: спасение утопающего — дело рук самого утопающего
В первую очередь, хотелось бы отметить, что девелоперам не стоит полностью отказываться от своих планов в сфере реализации гостиничных проектов из-за кризиса, поскольку, спрос на рынке гостиничной недвижимости в Украине значительно превышает предложение; а в условиях кризиса и с учетом проблем проведения ЕВРО -2012 государственные власти, скорее всего, будут стимулировать строительную отрасль, как минимум, упрощая требования и процедуры в части отвода земли, согласования проектной документации, предоставления разрешений, введения «налоговых каникул» и других мер, способных привлечь гостиничный девелопмент. И дело не только в ЕВРО -2012, но и в развитии туристической отрасли в целом.
Однако, чтобы «выжить» в условиях кризиса девелоперам все-таки придется пересматривать свои проекты. Наиболее привлекательный вариант, если это позволяет стадия реализации гостиничного проекта, это строительство многофункционального комплекса с гостиничной составляющей, вместо гостиничного комплекса, что, как правило, позволяет сократить сроки окупаемости проекта в целом и гостиницы в частности.
Вместе с тем, пересматривая стратегию, сроки реализации или концепции проектов, девелоперам следует помнить, что любые изменения должны быть согласованы с гостиничным оператором, со всеми архитекторами, дизайнерами, подрядчиками, поставщиками, задействованными для реализации гостиничного проекта. При этом такое согласование должно происходить не на словах (на уровне устных договоренностей), а должно находить свое прямое отражение в форме изменений к действующим договорам.
Также возможен вариант пересмотра «звездности» гостиничного проекта (например, строительство гостиницы 4* вместо 5*). По мнению экспертов, в условиях финансового кризиса наиболее привлекательными в инвестиционном плане станут гостиницы 2-3*. Дело в том, что, во-первых, именно гостиниц 2-3,* прежде всего не хватает в Украине, поскольку ранее в основном гостиничные девелоперы отдавали предпочтение брендовым гостиницам 4-5*. Во-вторых, значительная часть потенциальных клиентов гостиниц 3-4* сейчас и в ближайшем будущем будет предпочитать более дешевые варианты — гостиницы 2-3*. В-третьих, затраты на строительство гостиниц 2-3* значительно меньше, чем на гостиницы 4-5*, что особенно существенно в условиях финансового кризиса и ограниченного доступа к заемным ресурсам.
Однако, перед тем как принимать решение относительно изменения «звездности» проекта девелоперам следует проанализировать условия договоров, на основании которых они получили право пользования торговой маркой/брендом, особенно это важно для девелоперов, получивших эксклюзивное право развития сети гостиниц на определенной территории. Дело в том, что, как правило, такие эксклюзивные договора о развитии предусматривают жесткие графики развития гостиничной сети под определенным брендом. Довольно часто несоблюдение таких графиков составляет существенное нарушение контракта, позволяющее применять к девелоперу значительные штрафные санкции, либо даже быть основанием для утраты права эксклюзивной застройки или для расторжения договора. Во избежание негативных последствий, любое решение девелопера в этой части должно быть согласовано с гостиничным оператором и письменно отражено (например, в изменениях к действующему договору, регулирующему отношения сторон). Как показывает практика, собственник бренда (как правило, таковой имеет линейку брендов гостиниц всех категорий звездности) идет на разумные переговоры и изменения проекта, так как заинтересован в продвижении брендов на территории.
Более того, для успешной реализации гостиничного проекта гостиниц 2-3* не всегда обязательно строить новое здание гостиницы. Можно, например, взять в аренду или приобрести подходящий объект недвижимости для последующей его реконструкции или перепрофилирования под гостиницу. Такое бизнес решение может позволить значительно уменьшить затраты девелопера. Если девелопер решит, что такой вариант для него приемлем, до принятия окончательного решения о его реализации очень важно, чтобы гостиничный оператор обследовал потенциально приобретаемое здание и в письменном виде подтвердил, что оно пригодно для реконструкции с учетом его стандартов и требований.
Следует отметить, что если раньше девелоперы стремились самостоятельно финансировать развитие гостиничных проектов, то теперь они вынуждены привлекать компании, у которых есть средства для такого финансирования, создавая при этом совместные предприятия. Следовательно, собственником гостиничного проекта будет выступать не сам девелопер, а и компания, дополнительно финансирующая развитие гостиничного проекта. В условиях кризиса это может быть хорошим решением. С одной стороны, девелопер получает необходимые средства для финансирования проекта. С другой стороны, таким образом можно увеличить количество собственных средств в реализации проекта в соотношении с заемными средствами, что увеличит шансы на получение кредитных ресурсов от банков.
Выбирая упомянутый вариант «выживания» в условиях кризиса, девелоперу следует помнить, что каким бы добросовестным и надежным не казался финансовый партнер по бизнесу, все равно следует уделить должное внимание договорному оформлению дальнейшего сотрудничества. Особенно важно определить вклады каждой из сторон, сферы их ответственности и порядок принятия решений, а также доли в гостиничном проекте.
Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время произойдет скупка многих незавершенных гостиничных проектов по выгодной цене и на выгодных условиях, поскольку девелоперы, которые из-за финансового кризиса не могут завершить реализацию проектов, будут просто их продавать. Это позволит девелоперам, у которых есть собственные финансовые ресурсы или доступ к заемным средствам, приобрести земельные участки уже с согласованными планами развития, прошедшими стадию создания концепции и согласования в органах местной власти. Такое приобретение «готового к строительству» проекта может значительно ускорить его реализацию.
Однако, при реализации подобных бизнес решений необходимо помнить: для того, чтобы «удешевленный» проект стал выгодным вложением инвестиций, а не постоянной головной болью девелопера, еще до начала реализации решения принципиально важно провести юридический аудит (due diligence) всего проекта (включая объект недвижимости) и на начальной стадии определить все возможные подводные камни. Например, важно выяснить, надлежащим ли образом оформлены права на земельный участок, получены ли все необходимые разрешения и согласования, имеет ли право девелопер продавать объект, и соблюдены ли все условия подобной продажи и тому подобное. Так, довольно часто продажа проекта может быть запрещена или разрешена только с согласия собственника гостиничного бренда либо ее осуществление обуславливается выполнением ряда условий. Также не менее важно юридически грамотно оформить договорные отношения девелопера с продавцом такого проекта, с собственником гостиничного бренда, гостиничным оператором, с другими лицами, уже привлеченными к реализации проекта.
ЕВРО-2012
13 мая 2009 г. Исполнительный комитет УЕФА принял решение в отношении городов Польши[i] и Украины, в которых будут проходить футбольные матчи в рамках чемпионата Европы 2012 по футболу. Согласно упомянутому решению в Украине право быть принимающим городом получил пока только Киев. При этом проведение финального матча в Киеве будет возможным лишь в случае, если до 30 ноября 2009 г. будут выполнены все требования УЕФА в отношении стадиона, инфраструктуры аэропорта, регионального транспорта и размещения гостей чемпионата. Что касается Донецка, Львова и Харькова, то утверждение их в качестве принимающих городов будет принято окончательно 30 ноября 2009 г. и исключительно при условии соблюдения требований УЕФА опять-таки в части стадионов, аэропортов, транспорта и размещения гостей. В отношении же Днепропетровска и Одессы Исполнительный комитет УЕФА принял окончательное решение — они не будут принимающими городами.
Такой «вердикт» УЕФА, скорее всего, заставит различные государственные органы Украины объединиться и приложить максимум усилий для того, чтобы чемпионат ЕВРО-2012 таки состоялся в Донецке, Львове и Харькове. Уже сейчас представители различных государственных органов заявляют в один голос, что они сделают все возможное, чтобы выполнить требования УЕФА и реализовать все проекты, предусмотренные в Государственной целевой программе подготовки и проведения в Украине финальной части чемпионата Европы 2012 по футболу. Следует отметить, что в ближайшем будущем в упомянутую программу будут внесены изменения связанные с выбором УЕФА потенциальных принимающих городов. А это значит, что, скорее всего, гостиничные проекты в принимающих городах получат «зеленый свет». Так, государственные и местные органы власти будут максимально содействовать девелоперам в реализации гостиничных проектов посредством, например, уменьшения местных налогов и сборов; неотложного предоставления в установленном порядке согласований и разрешений на строительство, реконструкцию или переоборудование гостиничных объектов и др.
Более того, 5 июня 2009 г. Закон Украины «Об организации и проведении финальной части чемпионата Европы 2012 года по футболу в Украине» был изложен в новой редакции, которая, кроме прочего, предусматривает, что:
- строительство объектов чемпионата будет осуществляться без внесения платы на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта;
- органы обязаны вне очереди и безотлагательно принимать и рассматривать документы, поданные субъектами хозяйствования, строящими/реконструирующими объекты чемпионата;
- государственная экспертиза проектной документации должна проводиться безотлагательно в кротчайшие сроки;
- разрешение на осуществление строительных работ на объектах чемпионата должно выдаваться вне очереди в течение 20 дней с момента регистрации заявки и надлежащим образом оформленного пакета документов.
По мнению разработчиков новой редакции упомянутого закона, предусмотренные изменения должны максимально упростить процедуру согласования строительной документации и сократить сроки их осуществления. Что же будет на практике — покажет время.
Таким образом, девелоперам, планирующим реализацию гостиничных проектов в потенциальных принимающих городах (Киев, Донецк, Львов и Харьков), скорее всего, не стоит опускать руки и «замораживать» реализацию своих проектов либо отказываться от них вовсе, так как, возможно, в ближайшем будущем перед такими проектами таки будут открыты двери…
Наталия Микольська, старший юрист, «Василь Кисиль и Партнеры»
Анжела Махинова, юрист, «Василь Кисиль и Партнеры»