Выгодные сделки с недвижимостью можно совершать и сегодня. Среди множества идей вновь актуальной стала покупка мини-отеля. Как утверждают аналитики рынка недвижимости, тенденция покупать зарубежные гостиницы не нова, но в связи с кризисом приобрела новое звучание. Покупать отели россияне начали еще в 90-е годы. Пик был достигнут в 2002-2003 годах, затем количество сделок уменьшилось. Но с приходом кризиса тенденция усилилась.
Как отметил Генеральный директор компании Gordon Rock Станислав Зингель, «по итогам 2009 года видно, что российские инвесторы увеличили количество покупок зарубежных отелей. Это, прежде всего, связано с желанием инвесторов жить в стране приобретения и вести бизнес, управлять недвижимостью. Также есть профессиональные отельеры, которые имеют похожий бизнес в России. Они обладают всеми необходимыми знаниями по управлению отелем и хотят расширить свой бизнес».
По словам директора по развитию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank Елены Юргеневой, на сегодняшний день этот сегмент рынка представляет интерес преимущественно для инвесторов, которые хотят воспользоваться ситуацией и осуществить покупку с большой скидкой, на которую они вправе рассчитывать. Рыночная ситуация такова, что небольшой гостиничный бизнес показывал в 2008-2009 годах в Европе низкую или даже отрицательную рентабельность, и владельцы бутиковых отелей спешат выставить на продажу приносящий убыток бизнес. Сегодня предложение заметно превышает спрос.
Это не относится к центральному Лондону, где в прошлом году рынок бутиковых отелей был буквально «выбран». Цены на недвижимость в центральном Лондоне начали расти в апреле 2009 года (за год цены выросли на 20%), и на растущий рынок пришел инвестиционный спрос. По ожиданиям Е.Юргеневой, рынок в курортных направлениях будет восстанавливаться в течение минимум еще одного 1-1,5 лет, так как по-прежнему продавцов больше, чем покупателей.
Между тем, покупки осуществляются. Объемы сделок по итогам прошлого года и в 1-м квартале 2010 г измеряются десятками в месяц. По мнению С.Зингеля, лидерами по продажам мини-отелей являются Германия, Чехия, США, Испания, Португалия, Болгария. Минимальные бюджеты — 300 тыс евро. Средняя цена сделки 1-1,2 млн евро. Часто приобретаются мини-отели на 20-25 комнат.
Развиваем бизнес за границей
Основным вопросом в приобретении отеля является не сама по себе покупка как таковая, как это происходит с домиком припасенном «для пенсии», а управление отелем. Собственно, речь идет о приобретении бизнеса. И здесь покупатели делятся на две категории: на тех, кто намерен управлять отелем самостоятельно, и на тех, кто готов отдать бизнес в управление профессиональной компании.
По словам Е.Юргеневой, клиенты, которые хотят вести семейный бизнес, интересуются небольшими высококлассными гостиницами в курортных регионах Италии, Испании, Франции. «Например, сейчас мы подбираем гостиницу для одного из наших клиентов, который в прошлом году приобрел через Knight Frank в Вильфранш (Франция) виллу за 29 млн евро, а сейчас хотел бы приобрести гостиницу за 15 млн евро в непосредственной близости от своей виллы с виноградником и оливковой рощей, чтобы иметь возможность заниматься сразу несколькими видами бизнеса во Франции».
По мнению С.Зингеля, если у покупателя нет опыта управления отелем, то лучше приобрести отель вместе с управляющей компанией, желательно имеющей серьезный опыт. «Важно проводить due diligence, т.е. проверку самой гостиницы и бизнеса, который в ней ведется. Зачастую не вся доходность показана, она может быть завышена или занижена по разным причинам», — добавил он. Кроме того, при покупке отеля на побережье надо учитывать сезонность.
По мнению аналитиков Gordon Rock, отельный бизнес будет наращивать обороты. Особенно это видно по мини-отелям, мотелям в Европе и США, где есть также достаточный внутренний спрос. Например, в штатах Флорида и Калифорния отельный бизнес весьма популярен у россиян, тем более что при инвестициях от $1 млн можно получить Green-card — вид на жительство.
Появится ли возможность у россиян приобретать мини-гостиницы в России на тех же условиях, что и за рубежом? Вопрос спорный. С одной стороны, количество гостиниц медленно, но уверенно растет. По оценкам специалистов GVA Sawyer, в период 2010-2011 гг на московском рынке будет введено порядка 2,4 тыс номеров, таким образом общий объем качественного номерного фонда к 2012 году составит порядка 20 тыс номеров. Однако рынок растет исключительно за счет крупных игроков.
С другой стороны, отельный бизнес в России требует значительных инвестиций. По данным аналитиков GVA Sawyer, Москва по стоимости номера уступает лишь Нью-Йорку. Показатель среднесуточной цены номера составил $360 для отелей 4-5 «звезд» и $240 для отелей 3 «звезды». При уровне заполняемости в 65% стоимость проживания выросла примерно на 13-14% по сравнению с данными на конец 2009 г. Увеличение стоимости в первую очередь связанно с ростом спроса со стороны бизнес-туристов. Таким образом, даже несмотря на рост туризма, отельный бизнес в России предназначен только для крупных игроков, даже если речь идет об отеле уровня 3 «звезды», а для среднего класса остается Европа, что тоже неплохо.