Компания Cushman & Wakefield (ранее – DTZ в Украине) проанализировала основные тренды на рынке гостиничной недвижимости в Киеве и сравнила их с другими столицами Центральной и Восточной Европы.
Туристическая отрасль в национальной экономике стран Восточной Европы
Несмотря на глобальные потрясения, которые переживал мир в 2016 году, от террористических атак до социальных протестов, принимающих зачастую агрессивные насильственные формы в ряде стран мира, угрозу нарастания политического популизма и межнациональной нетерпимости, туристическая отрасль в глобальной экономике продемонстрировала сравнительную устойчивость. Даже на фоне негативных макроэкономических и политических воздействий она, как и в предыдущие 5 лет, закончила 2016-й год с ростом, опережающим рост мирового ВВП в целом.
В 2016 году вклад отрасли туризма в ВВП Украины составил 5 млрд. долл. США, это 5,6% в общем ВВП страны. В абсолютном значении данный показатель сопоставим с показателями стран Словакии (5,6 млрд.) и Болгарии (6,6 млрд.) и существенно ниже других стран СЕЕ (для сравнения Польша – 21,1 млрд., Венгрия – 13 млрд., Чехия – 15 млрд.). Лидер региона СЕЕ — Австрия с показателем – 50,7 млрд. и долей в ВВП 15,6%.
График 1. Абсолютный и относительный вклад отрасли туризма в ВВП стран Центральной и Восточной Европы
Площадь окружности на графике пропорциональна абсолютному вкладу отрасли туризма в ВВП стран Центральной и Восточной Европы в абсолютном выражении. Ось У – удельный вес отрасли в ВВП стран.
По показателю удельного веса вклада отрасли туризма в ВВП страны Украина незначительно опережает Польшу с показателем 4,5% и Румынию с показателем 5,2%.
Для сравнения – доля туризма в мировой экономике составляет 10,2%, для Европы в целом – 9,9%.
Динамика показателя вклада туризма в ВВП Украины с 2010 по 2016 год показана на Графике 2ниже. С 2012 года темп роста замедлялся до резкого снижения в 2014 году, которое произошло по причине девальвации на фоне политического и экономического кризиса. Тенденции роста наметились 2 года спустя (прежде всего из-за низкой базы сравнения), но 2016 год составил всего 63% от показателя 2013 года.
График 2. Динамика развития отрасли туризма в Украине
Источник: Cushman & Wakefield
По прогнозам компании WTTC (The World Travel & Tourism Council), в 2017 году отрасль туризма Украины продемонстрирует прирост 3,4% и в долгосрочной перспективе будет расти в среднем на 3,1% в год. При таком среднегодовом приросте в десятилетней перспективе данный показатель в долларах США, вероятно, не достигнет уровня 2013 года.
Развитию туризма способствуют инвестиции в отрасль, направленные на строительство и реконструкцию туристско-рекреационных объектов, гостиничных комплексов, объектов индустрии развлечений и др.
На Графике 3 показаны объемы инвестиций в туристическую отрасль стран Восточной и Центральной Европы и Украины в 2010 и 2016 году, а также удельный вес инвестиций в развитие туризма в общих национальных инвестициях в 2016 г.
Среди основных тенденций:
- В Украине размер инвестиций в туристическую отрасль сократился в 2 раза с 2010 года и на сегодняшний день составляет до 2% общих инвестиций, что существенно ниже показателей стран Восточной и Центральной Европы.
- Для большинства стран Восточной Европы ежегодный объем инвестиций в туристическую отрасль оставался практически неизменным с 2010 г.
- Наибольший прирост инвестиций с 2010 года продемонстрировали Польша (+23%), Чехия (+22%) и Румыния (+22%).
График 3. Инвестиции в туризм стран СЕЕ
Источник: Cushman & Wakefield
Для сравнения – доля инвестиций в туристическую отрасль в разрезе мировых инвестиций составляет 4,4%, для стран Европы в целом – 4,9%.
График 4 демонстрирует соотношение расходов внутренних и иностранных туристов («кто тратит?») в Украине и странах СЕЕ в 2016 г. Расходы иностранных туристов включают в себя затраты нерезидентов страны на деловые и личные поездки, включая затраты на транспорт, но исключая затраты на учебу. Расходы внутренних туристов включают затраты резидентов на деловые и личные поездки.
График 4. Структура расходов внутренних туристов и иностранных туристов
Источник: Cushman & Wakefield
В Украине, в отличие от большинства стран Центральной и Восточной Европы, преобладает внутренний спрос, что свидетельствует об ориентированности туристической отрасли на внутренний рынок. По итогам 2016 года, показатель расходов иностранных туристов продемонстрировал реальный рост на уровне 6%, но существенно на структуру расходов это не повлияло.
График 5 демонстрирует распределение расходов как внутренних, так и внешних туристов по двум основным направлениям: затраты на деловые и личные поездки («на что тратят?») в Украине и странах Центральной и Восточной Европы в 2016 году. Данные по распределению доходов свидетельствуют о преобладании приватного туризма. Затраты делового туризма в Украине постепенно снижались, начиная с 2008 года, на фоне снижающихся туристических потоков бизнес-сегмента.
График 5. Структура расходов на деловые и личные поездки
Источник: Cushman & Wakefield
В 2015-2016 годах показатель расходов делового туризма начал возрастать и, по итогам 2016 года, превысил на 7% показатели 2015 года и достиг уровня 2007 года. Это связано прежде всего с возобновлением международной активности страны – ведением активной работы правительственных и неправительственных организаций, расширением в стране миссий других государств, внедрением и реализацией образовательных программ для государственного сектора.
Рейтинги стран
На основе набора макроэкономических показателей отрасли и долгосрочных прогнозов, WTTC формирует рейтинги стран (всего 185 стран) по значимости туристической отрасли в формировании национального продукта страны от 1 (высокая значимость) до 185 (низкая значимость).
В долгосрочной перспективе ожидается усиление роли туристической отрасли в экономике стран Польши, Болгарии, Венгрии, в меньшей степени — Украины и Румынии.
Австрия и Чехия теряют свои позиции в рейтинге в долгосрочной перспективе из-за сравнительной зрелости туристической отрасли, насыщенности объектами гостиничной, туристической, рекреационной инфраструктуры (например, в Вене уже на сегодняшний день практически отсутствуют свободные участки под застройку объектами рекреации). Из-за этого удельный вес отрасли туризма в ВВП данных стран будет постепенно снижаться.
Туристический поток
До 2014 года въездной туристический поток Украины превышал туристические потоки большинства стран Восточной Европы, достигая 25 млн. человек в 2013 году. В 2014-2015 годах количество приезжающих в страну иностранных граждан снизилось в 2 раза, практически до минимума за 25 лет существования независимой Украины. Снижению туристического потока в страну в наибольшей степени способствовал отток туристов из России и Беларуси.
График 6. Въездной туристический поток
*данные до 2014 г.
Источник: Официальная статистика стран
Для других стран Центральной и Восточной Европы характерно наращивание въездного туристического потока в течение последних 5 лет. Структура въездного потока также претерпела изменения.
График 7. Структура въездного туристического потока
Источник: Cushman & Wakefield
Так, в несколько раз уменьшилась доля туристов из России (с 9,5 млн. человек, или 41% общего турпотока, в 2012 году до 1,5 млн. человек, или 11%, в 2016) и Беларуси.
В 2016 г. появилась тенденция роста туристического потока. Это связано с относительной стабилизацией внутриполитической ситуации, снижением активности боевых действий, приостановлением наступательных операций с неподконтрольных Киеву территорий военного конфликта и в целом с прекращением пропаганды относительно опасности нахождения на территории Украины, активно проводимой посольствами различных стран в период с 2014 до 2015 года.
По итогам 2016 года отмечается увеличение потоков из соседних европейских стран, а также стран дальнего зарубежья с незначительным удельным весом в общей структуре въездного потока, но с существенным приростом относительно прошлого периода (2015 г.): Израиль, Турция, США.
По прогнозам WTTC, в 2017 году количество приезжих иностранцев увеличится на 5%, но только долгосрочной перспективе (10 лет) достигнет уровня 2013 года.
Основные тренды рынка гостиничной недвижимости Киева и столиц стран Центральной и Восточной Европы
На конец 2016 года и в начале 2017 года совокупный номерной фонд Киева составил более 10 тысяч номеров в 106 гостиницах. Лидерами предложения на рынке гостиничной недвижимости в Центральной и Восточной Европе являются Прага и Вена. По ожидаемому приросту номерного фонда до 2020 года — Варшава (+21%) и София (+17%). При условии реализации заявленных проектов гостиничной недвижимости, номерной фонд Киева до 2020 года увеличится на 13%.
График 8. Текущий номерной фонд (2016) и ожидаемое предложение (до 2020) столиц стран СЕЕ
Источник: Cushman & Wakefield
Показатель обеспеченности номерным фондом в расчете на тысячу жителей в Киеве является самым низким среди столиц Центральной и Восточной Европы и составляет 3,5 номера на тысячу жителей. Для сравнения: в Софии и Бухаресте — 5,2 номеров, в Праге — 27,3 номеров (График 9).
Хорошая новость в том, что в Киеве — самый высокий среднегодовой темп прироста номерного фонда, который с 2012 года составил более 5% в год.
График 9. Обеспеченность номерным фондом и темпы прироста за последние 5 лет
Источник: Cushman & Wakefield
Площадь круга – номерной фонд (абсолютное значение, 2016 г.). Ось Х – обеспеченность номерным фондом на 1000 жителей. Ось У – среднегодовой темп прироста номерного фонда за период с 2012 по 2016 гг.
Низкая обеспеченность номерным фондом говорит о существующем потенциале рынка Киева, но не для всех сегментов. Как известно, в последние годы номерной фонд Киева пополнялся качественным предложением в высоком ценовом сегменте, вследствие чего гостиницы класса upscale и luxury в общем номерном фонде занимают порядка 19%.
Несмотря на значительный удельный вес midscale (29%) и economy (38%), данный сегмент в основном представлен объектами с высокой степенью морального и физического износа.
График 10. Структура предложения по сегментам
Источник: Cushman & Wakefield
При условии реализации ряда заявленных проектов (Таблица 1), доля midscale увеличится с 29% до 31%. По-прежнему незаполненной остается ниша economy, которая была бы представлена международными сетями. Сейчас этот сегмент осваивается национальной сетью с ограниченным присутствием на международном рынке Reikartz Hotel Group.
Таблица 1. Перспективное предложение
Источник: Cushman & Wakefield
В настоящее время лишь 23% совокупного номерного фонда столицы представлено отелями мировых брендов (График 11). К 4% мы относим присутствующие на рынке Reikartz Hotel Group и Iris Hotel International Hotels Group с пока что ограниченным присутствием на международном рынке. Два отеля Reikartz есть также в Швеции, еще два — в Казахстане. Iris, помимо Киева и ряда городов на побережье Азовского моря, представлен еще и в Праге.
График 11. Структура предложения номерного фонда по типу управления
Источник: Cushman & Wakefield
Политическая нестабильность и экономический кризис последних лет негативно отразились на планах экспансии международных операторов на рынок Украины.
Из-за приостановления развития международных гостиничных сетей в Киеве и в Украине в целом на сегодняшний день предложение номерного фонда под управлением международных операторов является несбалансированным со значительным удельным весом высокого ценового сегмента и практически отсутствием качественного бюджетного предложения (График 12).
График 12. Структура предложения номерного фонда под управлением международных операторов по категориям
Источник: Cushman & Wakefield
График 13. Текущее и перспективное предложение номерного фонда международных операторов
Источник: Cushman & Wakefield
Следует отметить, что за счет перспективного предложения с заявленными планами реализации до 2020 года качественно структура номерного фонда не изменится. Как видно на Графике 13, новое предложение, вероятнее всего, будет формироваться преимущественно номерным фондом высокого и выше среднего ценового сегмента.
Показатели операционной деятельности гостиниц Киева и столиц стран Центральной и Восточной Европы
В 2016 году тенденция роста основных операционных показателей гостиниц (заполняемость, ADR, RevPAR) в столицах стран Центральной и Восточной Европы укрепилась.
График 14. Операционные показатели
Источник: Cushman & Wakefield
Будапешт и Прага положили начало этому тренду в 2015 году, продемонстрировав значительное увеличение средней стоимости номера и его доходности. Вскоре его успешно продолжили Братислава, София и Бухарест с рекордным приростом ADR и RevPAR в регионе. Относительная ценовая доступность номеров в столицах и в последующих периодах станет ключевым драйвером спроса. Росту операционных показателей способствовали также внутренние факторы: в Софию увеличился приток туристов из России, так как Болгария рассматривалась как альтернатива Турции после внешнеполитических «разборок» между Турцией и Россией.
На государственном уровне Болгария приступила к реализации комплексной стратегии развития туризма в стране. Братислава, столица Словакии, активно продвигает MICE сегмент, и толчок этому был дан председательством страны в ЕС в течение второй половины 2016 года. Экономика Румынии – одна из самых быстрорастущих в Европе, и это не могло не отразится на рынках коммерческой недвижимости страны, в том числе и гостиничной. В стране растет доля частного туризма. Рынок гостиничной недвижимости Бухареста имеет значительный потенциал благодаря растущей заполняемости номерного фонда, которая по итогам 2016 года превысила 70% на фоне средней стоимости номера, которая ниже, чем стоимость номеров в Праге или Будапеште. Сдерживающими факторами развития рынка являются недостаток квалифицированного персонала и недостаточно развитая инфраструктура страны для того, чтобы принимать масштабные MICE мероприятия международного уровня.
На более развитых рынках Вены, Праги и Варшавы темпы роста операционных показателей гостиниц замедлились. В Вене отмечалось небольшое снижение ADR.
Туристический рынок в большинстве столиц Центральной и Восточной Европы сейчас работает с заполняемостью, которая находится на докризисном уровне (до 2008 г.) или даже превысила его. Такая заполняемость близка к стабилизационной, и в этом случае фактором роста дохода на номер будет выступать в большей степени средняя стоимость номера. Поскольку спрос растет, а новое предложение остается ограниченным, то существует потенциал роста ADR, а это значит, что средняя доходность номера будет только возрастать.
Все вышесказанное не применимо к Киеву из-за событий трехлетней давности. Заполняемость отелей — самая низкая среди столиц стран Центральной и Восточной Европы. Ее рекордный рост (более 20% по сравнению с 2015 г.) объясняется низкой базой для сравнения, которую представлял собой данный показатель в 2014-2015 годах. Рост средней доходности номера обеспечивался исключительно ростом заполняемости. Средняя стоимость номера ADR снизилась почти на 2%. Поскольку предложение на рынке Киева не сбалансировано, с существенным смещением в сторону высокого ценового сегмента, на данный момент средняя ADR качественного предложения одна из самых высоких в Центральной и Восточной Европе. Из-за превышения предложения над спросом в сегменте luxury и upscale возможны дальнейшие корректировки ADR в сторону снижения из-за высокого влияния данного сегмента на усредненные показатели и формирование цены рынка. Однако, в виду того, что даже при выходе на рынок заявленных отелей, рынок Киева все еще будет далек до насыщения, значительных корректировок ADR ожидать не стоит.
График 15. Средняя доходность номера (RevPAR) в столицах стран Восточной Европы, 2013-2016
Источник: HVS, PKF, STR
Гостиницы как объект инвестирования
График 16. Инвестиции сегмента гостиничной недвижимости
Источник: Cushman & Wakefield
В странах Центральной и Восточной Европы наблюдался рост объемов инвестиционных сделок в сегменте гостиничной недвижимости в период с 2015 до 2016 года. Лидерами выступали Австрия и Чехия – страны с наиболее развитыми и насыщенными рынками. Росту инвестиционного рынка способствовали готовность банков финансировать приобретение объектов, расширение групп потенциальных инвесторов и общее улучшение операционных показателей гостиниц.
График 17. Ставки доходности (г. Киев)
Источник: Cushman & Wakefield
С точки зрения инвестиций, гостиничный рынок значительно отличается от других сегментов коммерческой недвижимости. Так, если для получения арендного дохода собственники офисных и торговых центров подписывают среднесрочные и долгосрочные договоры (не менее 1 года), получение доходов от операционной деятельности гостиниц связано с ежедневной стратегией собственника по привлечению и удержанию гостей отеля и поиску здорового баланса между доходами от номеров, кафе и ресторанов, а также других сервисов, предлагаемых гостиницей и затратами на них.
Именно в виду того, что для эффективного управления отелем необходимы специфические знания, а также потому что операционные показатели отеля зависят от многих сложно прогнозируемых факторов, ожидаемая доходность на гостиницы всегда на 1-1,5% выше, чем для лучших офисных или торговых центров.
Практически полное отсутствие сделок к сегменте гостиничной недвижимости в Украине говорит о несовпадении ожиданий собственников и инвесторов. К сожалению, в большинстве случаев в процессе формирования цены собственники отталкиваются от понесенных средств, а не от результатов операционной деятельности гостиниц, что в свою очередь не устраивает потенциальных инвесторов.